اقتصادسلايدر الرئيسيةطنجة أصيلة
اتحاد المنعشين العقاريين بطنجة يقدم اقتراحاته لتطوير العرض السكني خلال أشغال الحوار الوطني للتعمير والإسكان
انعقد اليوم الأربعاء بطنجة لقاء تشاوري جهوي، في إطار الحوار الوطني حول التعمير والإسكان المنظم تحت الرعاية السامية للملك محمد السادس، من أجل تقديم أرضية الحوار للفاعلين الجهويين وتبادل الآراء والاقتراحات، في أفق صياغة توصيات لإغناء السياسة العمومية المزمع إعدادها لتدبير قطاع التعمير والإسكان خلال السنوات المقبلة.
وتقدم اتحاد المنعشين العقاريين بطنجة، اقتراحاتهم لتطوير العرض السكني خلال اللقاء الجهوي التشاوري حول التعمير والإسكان.
واستعرض عيسى بن يعقوب نائب رئيس اتحاد المنعشين العقاريين، خلال ترأسه لأشغال الورشة الرابعة حول محور عرض السكن، الأنواع والإحصائيات الخاصة بالسكن خلال العشر سنوات الأخيرة، بحكم الاهتمام بالميدان العقاري وبحكم احتكاكهم اليومي بالمواطنين الباحثين عن السكن الملائم لأحلامهم وامكانياتهم،
1/ برنامج السكن الإجتماعي (2010-2020):
وهو السكن الموجه للطبقة ذوي الدخل المحدود أو دون المتوسط ممن لا يملكون سكنا، يلتزمون بالاقتناء واتخاذه مسكنا رئيسيا لمدة لا تقل عن 4 سنوات، وتؤدي عنهم الدولة ما يعادل الضريبة على القيمة المضافة (250 ألف درهم للمنعش العقاري و50 ألف درهم تقريبا تدفعها الدولة بدلا عن المقتني) بشرط انجاز ما لا يقل عن 500 سكن في مدة لا تتجاوز الخمس سنوات، مع مساحات تتراوح ما بين 50 و80 متر مربع، مع استفادة المنعش العقاري من تحفيزات هامة خصوصا الاعفاءات من ضريبة الارباح، مصاريف الرخصة ومختلف الرسوم وكذا الضريبة العقارية.
وبفضل التحفيزات المهمة التي حملها نجد أن هذا البرنامج هو الوحيد الذي عرف انتعاش كبيرا وانخراط عدد كبير من المستثمرين العقاريين فيه، فقد تم ابرام منذ انطلاقه ولحد تاريخه ما يقارب 1200 اتفاقية في هذا الإطار، انجز فيها ما يقارب 500 ألف وحدة سكنية من أصل مليون و700 ألف وحدة المتفق عليها .
والملاحظ أن نسبة الإنجاز تراجعت في الثلاث سنوات الأخيرة لعدة منها :
– حالة الركود التام الذي عرفها القطاع بفعل الحالة الوبائية التي عاشتها بلادنا على غرار باقي دول العالم.
– الندرة والإرتفاع الصاروخي لأسعار مواد البناء بفعل تأثرها بالمناخ الدولي المضطرب.
• الإيجابيات:
– ساهم في التقليص من عجز السكن،
– تحريك العجلة الإقتصادية من خلال تحريك باقي القطاعة الصناعية والمهنية المواكبة.
– يشكل %50 من انتاج الانعاش العقاري.
– مكن من الولوج للسكن لشريحة هامة من المواطنين ذوي الدخل المحدود وحقق معادلة ·الشراء بثمن الكراء “.
استفادة العمال المغاربة المهاجرين من مسكن داخل تراب أرض الوطن.
استفادة كبيرة للأزواج الجدد.
• السلبيات:
مساحات الشقق جد محدودة.
ضعف الجودة بشكل عام.
– تكثل كبير للمجمعات السكنية الاجتماعية المحيطة بالمدن.
– لم يستوعب جميع الشرائح الفقيرة المستهدفة تحول هدفه في بعض المناطق إلى سكن ثانوي خصوصا تلك القريبة من البحر.
2/ السكن الضعيف التكلفة (FVIT):
هو سكن قيمته 140 ألف درهم وموجه للطبقة الضعيفة، مساحته محددة ما بين 50 و 60 متر مربع، ويفتقر لكثير من الأشغال النهائية ‘Finition هذا البرنامج لم يعرف نجاحا وانخراطا من المنعشين العقاريين الخواص نظرا لكلفته إلا اذا استثنينا بعض المؤسسات العمومية.
وبلغة الأرقام فقد أبرمت لحد تاريخه 68 اتفاقية أنجزت معه 24629 وحدة سكنية من أصل 36173 وحدة.
3/ السكن الموجه للطبقة المتوسطة:
هو سكن موضوع اتفاقية مع الدولة يتم بموجبه بناء 150 وحدة سكنية خلال خمس سنوات بجودة متوسطة وبمساحات ما بين 80 و120 متر مربع، بثمن محدد في 7200 درهم مع احتساب الرسوم للمتر المربع. هذا البرنامج لم يعرف تحفيزات تذكر للمستثمرين باستثناء المشتري الذي تم اعفاءه من رسوم التسجيل والتحفيظ، لذلك فلم يعرف نفس النجاح لإنعدام أي تحفيزات مهمة للمشتري أو للمنعشين العقاريين، وبالإحصائيات الرسمية فقد أبرمت منذ انطلاقه 28 اتفاقية عرفت انجاز 3351 وحدة سكنية من أصل 9096 وحدة المتفق عليها.
إن حجم التفاوت بين هذه البرامج من حيث عدد الاتفاقيات المبرمة والوحدات السكنية المنجزة يبرز حجم الإهتمام ببعضها دون الأخرى بسبب التحفيزات الممنوحة ودرجة الإهتمام بالمنتوج من طرف الزبناء المحتملين وفق امكانياتهم وظروفهم.
4/ السكن الفردي: (3+R+1, R2, R)
يمثل هذا النوع من السكن 2/3 مما ينتج على الصعيد الوطني لاعتبارات كثيرة منها :
– رغبة الكثيرين في امتلاك سكن مستقل.
امكانية البناء تدرجيا وعلى مراحل وفي سنوات حسب الظروف والامكانيات.
– عزوف العديد من المواطنين عن التملك في إطار الملكية المشتركة.
5/ السكن العشوائي:
رغم الجهود المبذولة من طرف السلطات للقضاء على هذه الآفة المجتمعية، إلا أن هذه الظاهرة لازالت مستفحلة في الاحياء الهامشية، ومرد ذلك إلى:
ارتفاع نسبة الهجرة من البوادي الى المدن بحثا عن تحسين الظروف المعيشية.
• غلاء الأوعية العقارية المنظمة وافنقارها للمواصفات المطلوبة من حيث المساحة (40 و50 متر مربع).
صعوبة الحصول الرخص بسبب المساطر والرسوم الباهضة.
ومن نتائج استفحال هذه الظاهرة :
– تشويه المشهد العمراني للمدن.
-ارتفاع كلفة إعادة الهيكلة، وانعدام الأمن وتفشي ظواهر اجتماعية خطيلة وليدة احساس بالتهميش والحكرة.
-ضيق المسالك والأزقة يصعب معه ولوج سيارات الإسعاف والإطفاء في حالة حدوث حوادث وكوارث.
6/ السكن القصديري:
في بعض المدن لا زلنا نشاهد وجود بعض الأحياء القصديرية رغم جهود الدولة في اجتثاثها نهائيا، وهي جهود نثمنها خصوصا تلك التي بذلت من وزارة التعمير والإسكان ومن الولاة والتي بفضلها تم الوصول لنتائج محمودة وأصبح عدد هذه الأحياء معدود في انتظار القضاء عليها نهائيا.
7/ العروض السكنية المقدمة من طرف المنعشين العقاريين:
علاوة على الإستثمار في البرامج السكنية السالفة الذكر فإن المنعشين العقاريين يستثمرون في عديد أنواع السكن الأخرى منها:
-السكن المتوسط Moyen Standing”: وهو سكن متوسط الجودة يتراوح ثمنه ما بين حسب المنطقة المتواجد فيها المشروع أو موقع 600 ألف درهم 000 200 1 درهم على حسب الشقة سواء على الواجهة الأمامية أو الداخلية.
-السكن الرفيع ‘ Haut Standing : وهي مشاريع سكنية تقام في الأحياء الراقية أو على طول الشواطئ البحرية، تساير في آخر المستجدات والصيحات في عالم الجودة العالمية فيما يخص مواد البناء والأجهزة المستعملة.
-مشاريع الفيلات:
هي مشاريع تبقى محدودة بسبب العروض القليلة وتنقسم إلى فيلات فردية، مجموعة فيلات، فيلات متوائمة وفيلات في حزام.
وعلى هذا الأساس نعتبر أن نجاح أي عرض سكني أو برنامج حكومي مستقبلي بهذا الخصوص رهين بتدارك نواقص واكراهات البرامج السابقة والاستفادة منها، كما أن هذه البرامج يجب أن تأخذ بعين الإعتبار الظروف التي أفرزتها عملية الحجر الصحي التي مرت منه بلدنا والتي ألزمت العائلات على المكوث لشهور داخل جدران ومساكن اسمنتية مغلقة، وهو ما يستدعي التشجيع على برامج تتضمن اقامة مشاريع بها مرافق ترويحية متعددة (المناطق الخضراء الخ…).
وفي هذا الإطار إننا كمهنيين بدورنا سجلنا مجموعة من الملاحظات والتصورات والمقترحات آمل أن تأخذ كتوصيات منها :
أ- الإبقاء على السكن الإجتماعي بتحفيزاته مع الزيادة في المساحة إلى 60 متر مربع على الأقل، ودعم الدولة المادي المباشر للمقتنيين وتمتيعهم بالإخاء من رسوم التسجيل والتحفيظ.
ب- منح تحذيرات لمشاريع السكن الدوجه للطبقة المتوسطة على شاكلة تحديات السكن الإجتماعي سواء للمنعش العقاري أو الزيناء، مع مساحات ما بين 80 و100 متر مربع بأثمنة تفضيلية مع الدعم المادي المباشر للمشتري وإعفاءه من رسوم التسجيل والتحفيظ.
ت- تسخير الدولة للوعاء العقاري العمومي تعطى فيه الأولوية للمنخرطين في هذه البرامج دون استثناء.
ث- في إطار مقاربة فعالة لمحاربة السكن العشوائي والذي لاحظنا أن مقتنيه لا يقبلون السكن في العمارات أو في ظل الملكية المشتركة نقترح البديل المنظم يلبي حاجيات وإمكانيات هذه الشريحة ويتمثل في اخراج برامج لإحداث تجزئات سكنية اجتماعية تكون مساحتها ما بين 40 و50 متر مربع بأثمان تفضيلية مع إلزام المقتنيين بتصاميم نموذجية محددة تحافظ على النسق المعماري للمدن.
ولإنجاح هذا البرنامج يتعين على الدولة توفير الأوعية العقارية وتفويتها للمجزئين بأثمان رمزية، هؤلاء يتكلفون بتجهيزها على نفقتهم وتجزئتها إلى بقع أرضية بالمساحات المذكورة وبيعها بثمن أقصاه 100 ألف درهم. مع الإكثار من هذه العروض لحمايتها من المضاربات العقارية. ولا شك أن النتائج ستكون محمودة من خلال القضاء على السكن العشوائي من أجل إيجاد بيئة صحية سليمة وتحقيق العدالة العقارية والحق الدستوري في السكن للجميع.
ج- الإكثار من تراخيص احداث تجزئات ببقع أرضية من 70 متر مربع فما فوق لباقي الشرائح المجتمعية، وتقوية هذا العرض لسد الطريق أمام الكثير من المضاربين العقاريين حتى يظل الثمن مستقرا ويلبي الإمكانات المادية للمواطنين.
ح- التحفيز على مشاريع بناء فيلات تتضمن طابقين (2+R) عوض طابق واحد (1+R) المعمول به حاليا مع امكانية التقسيم على شكل شقق ضمن الملكية المشتركة. فإذا أخذنا على سبيل المثال فيلا فيمتها 5 ملايين درهم وقسمناها على 6 شقق، فإن ثمن كل شقة يساوي ما يقرب من مليون درهم. مع العلم أن هذه الفيلات يجب الإحتفاظ بها على %70 من البقعة الأرضية كمنطقة خضراء و %30 من المباني.
خ- التشجيع على أحداث تجزئات خاصة بفيلات ذات مساحات صغيرة أو متوسطة.
د- الترخيص لإقامة عمارات جنب المناطق المخصصة للفيلات لا تتعدى 3 طوابق (3+R) تتوفر على مناطق خضراء وفضاءات للترفيه مع الإحتفاظ بنسبة %30 من البقعة للمباني و%70 للمناطق الخضراء .
ذ- التشجيع على بناء عمارات مخصصة للكراء من خلال ايجاد تحفيزات ملائمة للمستثمرين وإصلاح قانون الكراء بما يضمن حقوق الملاكين في تحصيل مستحقات الكراء الشهري، وتسريع مساطر استرجاع ملكهم في حالة حدوث مشاكل مع المكترين نتيجة الخلل في أداء هذه الوجيبات الكرائية، وإن من شأن الإكثار من هذا العرض التخفيف من وطأة غلاء أسعار الأكرية الحالي، وتحميس عدد كبير من الملاكين المتوفرين على شقق مقفلة والمترددين في وضعها للكراء بسبب تخوفهم من ضياع حقوقهم لعدم ثقتهم في القوانين الحالية والمساطر القضائية الطويلة.
